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Le financement d’un projet immobilier est le centre névralgique de votre achat. S’il est possible de financer son projet d’un trait, le recours à un crédit immobilier est une pratique plus courante. Il faut savoir que plusieurs facteurs vont influer sur le montant global du prêt, sur ses conditions, ainsi que sur les modalités en cas d’insolvabilité.

Nous vous proposons un dossier complet pour bien comprendre les éléments déterminants de votre futur projet avant de vous lancer. De la définition de son projet immobilier jusqu’aux aides financières auxquelles vous pouvez potentiellement concourir, retrouvez l’ensemble des informations nécessaires au bon déroulement du financement de projet d’acquisition immobilière.

Définition d’un projet immobilier

Cadrer son projet en fonction de ses possibilités

Avant de se lancer à la recherche de sa future résidence principale, la première étape consiste à effectuer un rendez-vous avec son conseiller financier (banquier, courtier, etc.). Cela va vous permettre de définir les grandes lignes de votre recherche puisque votre conseiller sera en mesure de vous orienter en fonction de :

  • Vos possibilités en termes d’apport personnel,
  • Votre capacité d’emprunt (taux d’endettement),
  • Les taux d’intérêt en vigueur,
  • la durée de remboursement du prêt à laquelle vous pouvez postuler,
  • Le type de bien immobilier que vous pourrez atteindre.

Cette première étape va vous permettre de savoir si votre projet est viable ou non. S’il est réalisable, il vous sera utile pour cadrer votre projet pour vous permettre d’orienter votre recherche de manière pertinente. De plus, il faut savoir que rien ne vous oblige de souscrire à un prêt avec votre banque actuelle. Vous êtes libre de consulter plusieurs établissements bancaires afin d’en savoir plus sur leurs modalités et leurs propositions avant de choisir votre organisme prêteur.

Cette démarche vous permettra d’obtenir la meilleure offre en fonction des taux proposés, mais également des conditions du prêt qui sont loin d’être négligeables.

Simulations et recherche

Une fois vos capacités de financement définies, vous allez être en mesure de confronter ces dernières à vos besoins réels. Êtes-vous éligibles à l’acquisition d’un appartement, d’une maison et quel type de bien ? Le secteur géographique dans lequel vous centralisez votre recherche va également avoir un poids concernant le type de bien que vous pourrez atteindre.

Que vous recherchez une maison individuelle dans la périphérie de Paris ou bien en province, vous ne postulerez pas au même type de bien. En définissant votre budget maximum avec ou sans frais de notaire (obligatoires) ou d’agence, vous serez en mesure d’effectuer des simulations bancaires.

Les simulations n’ont aucune valeur contractuelle, ni définitive. Toutefois, elles vous permettent d’y voir plus clair concernant votre plan de financement. Une simulation vous permettra d’avoir une idée claire concernant l’ensemble des frais à prendre en compte, la mensualité que vous paierez, l’assurance emprunteur dont vous devrez vous acquitter ou encore le taux d’intérêt que l’organisme prêteur est en mesure de vous fournir.

Une fois ce travail effectué, vous serez totalement muni pour vous lancer dans la recherche de votre future acquisition, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou encore d’un investissement locatif.

Contracter un crédit immobilier

Un crédit immobilier vous engage sur une longue durée auprès d’organismes financiers. C’est pourquoi, il est indispensable de savoir, mais surtout de comprendre à quoi vous vous engagez en contractant un prêt immobilier.

Un crédit immobilier va être défini en fonction de nombreux éléments. Le bien que vous souhaitez acheter n’est pas le seul critère à prendre en compte, loin de là.

Définition d’un prêt immobilier

Un prêt immobilier constitue un engagement sur la durée censé favoriser l’accession à la propriété. Le prêt immobilier va donc être défini en fonction des critères de votre projet d’acquisition immobilière, mais pas que. Il va également être défini en fonction des conditions fixées par l’organisme prêteur pour financer votre projet.

Le montant du prêt va donc être arrêté en tenant compte des éléments suivants.

Les taux d’intérêts

Le taux d’intérêt va déterminer le montant des intérêts dûs à l’organisme prêteur. Comme pour tout crédit, les intérêts constituent une compensation financière en échange du capital permettant la réalisation de votre projet.

Il faut savoir que ces dernières années, les taux d’intérêts sont historiquement bas. Plus le taux est bas, moins l’organisme financier considère le risque important. Dans le cas inverse, le taux d’intérêt à un pouvoir de dissuasion pour signifier un risque important. Il est calculé en fonction du montant de votre acquisition.

Par ailleurs, il faut savoir qu’il existe principalement deux types de taux :

  • Le taux d’intérêt fixe : il est le plus courant et reste figé de la première mensualité versée, jusqu’à la dernière. Il est particulièrement avantageux en cas de hausse des taux. Dans le cas inverse, il peut, selon les conditions fixées par l’organisme prêteur, être renégocié.
  • Le taux d’intérêt variable : il s’agit d’une manœuvre moins courante, mais également plus risquée. Le taux d’intérêt de votre dossier sera sensible aux variations de l’indice. Ainsi, le montant de votre crédit est perpétuellement recalculé et redéfini. Il y a peu très peu de visibilité concernant le coût total de votre projet.

Durée de l’emprunt

La durée d’un emprunt est une caractéristique qui va influer sur le montant de vos mensualités et donc sur votre solvabilité, ainsi que sur le taux d’intérêt pratiqué. Cela peut donc avoir une influence à la hausse sur le montant total de votre projet. En revanche, l’allongement de la durée d’un emprunt peut-être indispensable à la réalisation d’un projet immobilier.

Plus un crédit est court, moins votre engagement est considéré risqué par l’établissement financier prêteur. Dans le cas inverse, plus le crédit est long, plus vous vous exposez aux risques de la vie et engagez la solvabilité de votre prêt. Un prêt de longue durée coûtera donc plus cher, au prix du risque engagé, qu’un prêt de courte durée.

La durée d’un crédit se compte généralement en tranches de 5 ans, à savoir : 5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, 25 ans et 30 ans. De nos jours, certains établissements ont tendance à bannir les engagements sur 30 ans, ces derniers étant considérés comme trop risqués. Les banques ou services de courtage proposeront donc des taux d’intérêts différents en fonction de la durée de l’emprunt.

Toutefois, il faut savoir que la durée de l’emprunt définie lors du montage financier est théorique : une évolution professionnelle peut vous permettre d’augmenter votre capacité d’endettement (voir plus bas) et de réduire la durée et le montant de votre crédit.

Capacité financière

Votre capacité financière est au cœur du projet de financement d’un projet immobilier. C’est à partir du moment où vous prendrez connaissance de vos capacités financières que vous crédibiliserez votre projet.

La capacité financière pour la réalisation de votre projet immobilier va donc être mesurée en fonction de trois éléments principaux :

  • Le coût global du projet,
  • Votre apport personnel,
  • Votre capacité d’emprunt.
Apport personnel

S’il est possible de financer un projet immobilier sans apport personnel, ce dernier reste un avantage considérable pour votre dossier. En effet, votre apport personnel va pouvoir être issu de votre épargne, d’un héritage ou bien d’un don manuel.

Il permet de financer une partie du projet sans être soumis aux intérêts, mais également de rassurer la banque sur votre solvabilité. Il permet également de réduire le montant de votre emprunt et donc de réduire soit la durée de l’emprunt, soit le montant des mensualités.

Capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt désigne le montant global auquel vous pouvez concourir en fonction de vos revenus réguliers. La capacité d’emprunt est ainsi déterminée à partir du taux d’endettement. Ce dernier se mesure à 33% de vos revenus réguliers. Ainsi, une banque considère que dans la mesure où votre mensualité n’excède pas 33% de vos revenus mensuels, alors le reste à vivre est suffisant pour être éligible à un prêt immobilier.

Il est à noter que ce taux est indicatif. En fonction de l’ensemble des éléments de votre dossier financier, l’organisme prêteur peut-être en mesure de vous faire une offre de prêt même si le montant de la mensualité dépasse les 33% fixés. Il est donc important de mettre toutes les chances de son côté lors du montage de son dossier financier.

Assurance emprunteur

La mise en place d’un crédit immobilier demande la souscription à une assurance de prêt. Cette dernière est proposée par l’organisme prêteur afin de couvrir les risques liés à la perte d’emploi, à l’incapacité de travail ou encore de décès.

Les conditions de l’assurance sont définies lors du montage du dossier financier : certains organismes prennent en charge 100% du remboursement de la mensualité durant une période donnée.

Toutefois, rien ne vous empêche de souscrire à une assurance proposée par un autre organisme que l’organisme prêteur. Ceci est possible depuis la loi Lagarde entrée en vigueur le 1er septembre 2010 dans un objectif de protection des consommateurs et d’ouverture du marché. En effet, les assurances proposées peuvent être plus ou moins avantageuses et engendrer un coût qui va s’ajouter au coût total de votre projet.

Il peut donc être utile de négocier son taux en mettant en concurrence les différents assureurs. Ceci est possible à la souscription du crédit immobilier, mais également un an après la signature du contrat de prêt grâce à la loi relative à la consommation (loi Hamon).

Garantie de prêt immobilier

Si l’assurance emprunteur protège l’acquéreur, la garantie de prêt immobilier permet de protéger l’organisme prêteur. La garantie permet de garantir le remboursement du crédit selon les risques engendrés par le projet auprès de l’organisme prêteur. La garantie de votre prêt immobilier est donc déterminée en fonction de la teneur de votre projet et de votre financement. Elle est principalement de deux types :

  • Une garantie de type caution : l’entité se portant caution pour votre projet peut être un organisme dans le cas d’un cautionnement mutuel ou une personne possédant suffisamment de fonds (financier ou patrimoine) pour rembourser le crédit à votre place. Il est également possible de procéder par un nantissement de biens ou d’assurance-vie, par exemple.
  • Une garantie par hypothèque : en cas de non-remboursement, l’organisme prêteur est en mesure de vendre le bien immobilier faisant l’objet de votre crédit afin de récupérer les fonds.
  • Une autre garantie que l’on appelle « privilège de prêteur de deniers » concerne des biens existants à la différence de l’hypothèque qui s’applique aux biens neufs. Cette pratique reste très peu mobilisée.

Frais de dossier

Enfin, les frais de dossier constituent le dernier poste budgétaire dans la formulation d’un plan de financement. Ces frais correspondent aux frais administratifs engendrés par le montage de votre dossier. Ils sont à verser à l’organisme prêteur.

Il n’existe pas un montant fixe pour ces frais. Ils varient d’une banque à l’autre.

Dans le cas où votre dossier est monté par un courtier en immobilier, ce dernier est en mesure de réclamer des honoraires sous forme de frais de courtage.

Comment obtenir un prêt immobilier ?

Pour se lancer dans un crédit immobilier, il va donc falloir se mettre à la recherche d’un organisme qui acceptera de vous prêter de l’argent. Ceci est indispensable en vue du bon déroulement de votre projet immobilier.

Pour cela, il faut savoir qu’il existe principalement deux voies.

Voie classique : faire appel à une banque

La manière la plus courante reste de se tourner vers une banque. En effet, vous pouvez faire appel à votre conseiller financier, mais également vous diriger vers une autre banque. Cette décision sera prise en fonction des conditions proposées.

Vous serez donc amené à vous tourner vers la solution la plus avantageuse pour vous. C’est pourquoi, il sera nécessaire de réaliser plusieurs simulations.

Toutefois, vous devrez inspirer confiance à l’organisme prêteur, car ce dernier est en mesure de vous accepter, ou bien de vous refuser.

Choisir un courtier

Une autre solution consiste à faire appel à un courtier immobilier. Il ne s’agit pas de la solution la plus utilisée. Toutefois, cette dernière a tendance à être de plus en plus récurrente. En choisissant un courtier, vous faites appel à un professionnel qui sera un intermédiaire entre vous et l’organisme financier.

En effet, le courtier va démarcher les différents organismes en vue de négocier le meilleur taux pour vous. Ceci présente un avantage considérable puisque les variations des taux d’intérêts peuvent fortement impacter le montant global d’un projet immobilier.

Enfin, ce dernier peut réclamer des frais de courtage. Ils sont à additionner à l’ensemble des frais du dossier de prêt.

Monter un dossier de financement

Le montage d’un dossier de financement est l’étape décisive de votre projet immobilier. C’est votre dossier qui vous permettra d’accéder, ou non, à la propriété. Il est donc nécessaire de produire un dossier solide.

Pour qu’une banque décide de vous accorder un financement, elle va s’appuyer sur plusieurs critères parmi lesquels : votre âge, votre apport, votre profession, vos revenus, votre capacité d’endettement ainsi que votre manière de gérer vos comptes bancaires et votre capacité à épargner.

Tous ces éléments vont devoir être justifiés lors du montage de votre dossier.

Les étapes du financement de votre projet immobilier

Lorsque vous êtes notifiés que votre proposition d’achat a été acceptée par le propriétaire du bien au cœur de votre projet, vous êtes convié à signer un compromis de vente chez un notaire. Une fois le compromis signé, un délai de deux mois est fixé pour vous permettre d’obtenir un financement.

À partir de là, vous devrez effectuer une demande de prêt auprès de la banque avec laquelle vous souhaitez vous engager. Si votre demande est acceptée, l’organisme financier vous donnera un accord de principe. Toutefois, ce dernier n’est pas définitif.

La proposition formulée par la banque vous sera transmise et vous pourrez alors accepter ou refuser les conditions de votre financement. Lorsque vous acceptez la proposition, la banque demande un avis auprès de l’organisme de caution au sujet de votre dossier.

Une fois le type de garantie défini, la banque sera en mesure de vous transmettre une offre de prêt. À compter de la date de réception de cette offre, il est indispensable d’attendre une durée de 11 jours au minimum avant de la retourner signée. Ces 11 jours constituent un délai de rétractation et vous permettent d’étudier l’offre de prêt dans le détail.

Une fois l’offre renvoyée, vous devrez de nouveau prendre rendez-vous chez le notaire afin de signer l’acte de vente définitif. Les transactions liées à votre projet sont effectuées par la banque auprès du notaire.

Modifier les conditions de son financement

Lorsque vous êtes engagés auprès d’un organisme financier dans le cadre d’un prêt immobilier, cet engagement définit les modalités concernant le taux d’intérêt pratiqué ou encore la durée du prêt.

Toutefois, entre le moment où vous avez souscrit à votre prêt immobilier et la dernière échéance à régler, votre situation personnelle a de fortes chances d’évoluer. Cette évolution peut-être liée à une promotion professionnelle, tout autant qu’à un licenciement. Vous aurez donc tendance à souhaiter adapter vos conditions de remboursement en fonction de votre situation personnelle du moment.

Par ailleurs, les taux d’intérêts et conditions de prêt ont pu fortement évolué depuis le jour où vous avez contracté votre prêt.

Il faut savoir que ces conditions ne sont définitives que de manière théorique. En modifiant les termes de votre contrat de prêt, vous pouvez bénéficier : d’une adaptation des mensualités (à la hausse ou à la baisse), d’une réduction de la durée de l’emprunt ainsi que du montant total du crédit.

Il est possible de modifier les conditions de son financement par plusieurs moyens. Il en existe principalement deux.

Renégocier son crédit immobilier

L’une d’entre elles consiste à renégocier son crédit immobilier. La renégociation consiste à obtenir de meilleures conditions sans pour autant changer de banque. Depuis plusieurs années, la tendance concernant les taux d’intérêt était largement à la baisse jusqu’à atteindre de taux historiquement bas au début de l’année 2020.

La baisse des taux d’intérêt fait partie des arguments qui peuvent vous pousser à renégocier votre crédit immobilier. En obtenant une renégociation à un taux plus intéressant que le taux fixe de votre contrat, vous êtes en mesure de gagner des années de remboursement, mais également d’économiser de l’argent.

Toutefois, il faut savoir que dans ces conditions, une banque n’aura aucun intérêt à renégocier votre crédit. Celui-ci est fixe et elle dispose déjà de votre accord. Renégocier un crédit à un taux plus bas engagera une perte d’argent pour elle. C’est pourquoi, il sera nécessaire de se montrer persuasif et d’avoir de bons arguments en votre faveur.

Une des méthodes les plus courantes consiste à se rendre chez des banques concurrentes afin de réaliser des simulations. Si ces dernières sont plus avantageuses que vos conditions actuelles, vous serez en mesure de les présenter à votre conseiller financier. Dans tous les cas, votre banquier ne sera pas forcé d’accepter votre demande.

Rachat de crédit immobilier

Une autre solution consiste à faire racheter son crédit immobilier. Dans le cas où votre banquier refuse de renégocier votre contrat de prêt, rien ne vous empêche d’aller voir ailleurs. Cette solution est intéressante lorsque le montant des intérêts à rembourser est élevé. En effet, le gain procuré par un rachat de crédit immobilier va se matérialiser sur le montant des intérêts.

Les motivations d’un rachat de crédit sont les mêmes que pour une renégociation. La principale différence entre la renégociation et le rachat réside dans le fait qu’une renégociation est effectuée au sein d’un même organisme alors que le rachat peut être effectué par un organisme différent.

Dans le cas où vous avez affaire à un interlocuteur peu compréhensif, le rachat de crédit immobilier reste la situation à privilégier. Toutefois, il est conseillé de faire une demande de renégociation avant de s’engager dans un rachat de crédit. Si la concurrence reste forte entre les banques afin d’attirer les investisseurs, les frais restent plus élevés en ce qui concerne un rachat qu’une renégociation.

Des aides pour le financement de votre projet immobilier

Avant de s’engager dans un crédit immobilier, il faut connaître les aides qui existent pour le financement de votre projet et savoir en quoi elles consistent.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est un type de prêt particulièrement avantageux et destiné aux primo-accédants (toutes les personnes n’ayant pas été propriétaires d’une résidence principale au cours des deux dernières années). Il s’agit d’un prêt dénué d’intérêt et peut être considéré comme un prêt gratuit.

Toutefois, ce dernier ne doit pas dépasser un certain plafond en fonction de certaines conditions : le lieu de l’achat ou encore le type de bien immobilier acheté (neuf ou ancien). En effet, s’il est accessible pour un bien neuf, il peut également être accessible pour un bien ancien avec un certain montant de travaux.

Ce montant doit représenter au minimum 25% du montant global de l’achat immobilier. Ceci a pour but d’encourager la rénovation thermique et énergétique des biens immobiliers anciens en les soumettant aux nouvelles normes.

Prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession social est destiné aux familles dont les revenus sont modestes. Il a pour objectif de favoriser l’accession à la propriété et peut-être proposé par des organismes disposant d’une convention avec l’État.

Le prêt d’accession sociale est accessible pour l’acquisition d’une résidence principale uniquement, qu’elle soit neuve ou nécessitant des travaux.

Enfin, il est nécessaire de remplir une condition de revenus en fonction de la zone géographique dans laquelle vous vous trouvez. Pour cela, des plafonds de revenus ont été définis pour savoir si vous êtes éligible à ce type de prêt.

Prêt Action Logement (PAL)

Le prêt Action Logement, ou prêt patronal, est un prêt pouvant être souscrit auprès de son employeur. Cette solution est accessible au sein des entreprises cotisant auprès d’Action Logement.

Il a pour but de faciliter l’accès à la propriété des salariés d’une entreprise par l’acquisition d’un bien immobilier. Ce type de prêt présente également la particularité d’offrir un taux d’intérêt bas et peut être complémentaire avec un taux bancaire classique. Ceci a pour but de limiter le montant définitif des intérêts.

Par ailleurs, le PAL est également compatible avec un prêt à taux zéro.