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Vente immobilière

Vente immobilière

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Vous souhaitez vendre un bien immobilier ? Qu’il s’agisse d’acheter ou vendre un bien, il existe des démarches nécessaires à mettre en place. Pour confronter son appartement à vendre au marché immobilier de votre commune, il est important de bien maîtriser l’ensemble des facteurs. Ceci est indispensable afin de trouver un acquéreur prêt à mettre le juste prix dans des délais raisonnables pour acheter votre bien.

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vendre un bien immobilier. Néanmoins, il est indispensable de tenir compte du marché actuel de l’immobilier et non organiser sa vente en fonction d’un projet personnel.

Vente immobilière : dans quels cas vendre un bien immobilier ?

Il existe de nombreuses raisons qui peuvent vous pousser à vendre votre bien immobilier. Elles peuvent relever d’un choix personnel ou bien d’une obligation. En fonction de vos motivations, il sera nécessaire de s’attacher à des critères différents.

En effet, le prix ainsi que la durée de la vente vont être des critères essentiels et qui guideront votre projet.

Pourquoi vendre un bien immobilier ?

Acheter une maison ou appartement est une opportunité bien spéciale dans une vie. Seulement, certains événements de la vie peuvent vous encourager à vendre votre bien immobilier. Qu’il s’agisse d’une vente forcée à la suite d’un héritage ou bien d’un nouveau projet immobilier, la vente immobilière constitue une manne financière non-négligeable

Cette dernière pourra être utilisée afin de régler de frais importants liés à un départ en maison de retraite, par exemple, ou encore servir d’apport financier en vue d’un futur investissement.

En fonction de la situation, les caractéristiques de la vente ne seront donc pas les mêmes. Dans tous les cas, il sera indispensable de trouver un ou des acquéreurs. C’est pourquoi, il faudra fixer un tarif adéquat en fonction des spécificités de votre maison ou appartement et des biens immobiliers présents sur le marché.

Vente longue ou rapide ?

Il est généralement important d’optimiser sa vente avec un prix de vente adapté au marché immobilier de son secteur géographique, mais également avec la mise en valeur des atouts de son bien. Ceci a pour vocation de favoriser une vente rapide. La vente rapide est indispensable quand l’argent récupéré doit être réinvesti dans un nouveau projet immobilier.

Toutefois, de nombreux autres biens entrent en concurrence avec votre bien immobilier. Il est donc nécessaire de se démarquer parmi les nombreuses annonces immobilières si l’on souhaite obtenir une vente rapide.

De plus, en fonction du projet porté par le vendeur, il est possible d’organiser une vente longue. Il n’existe pas de durée maximale pour cette vente. Toutefois, l’ensemble des caractéristiques de cette vente devront être spécifiées lors de la signature de l’avant-contrat ou promesse de vente (ou bien un compromis de vente).

Estimer son bien pour vendre au meilleur prix

L’estimation du prix d’un bien est l’une des premières étapes à réaliser lorsque l’on souhaite vendre un bien. Pour espérer vendre le plus rapidement possible et au meilleur prix, votre logement devra réunir un maximum de critères de recherche définis par les acquéreurs.

Afin d’estimer le prix de sa maison à vendre, il peut donc être utile de recourir à une ou plusieurs agences immobilières. Il est même conseillé d’obtenir plusieurs avis afin d’obtenir une fourchette fiable.

Faire estimer son logement par des professionnels

Lorsque l’on souhaite vendre son bien immobilier, la première étape consiste à fixer son prix de vente. Pour cela, la réalisation d’une estimation immobilière par un agent immobilier vous permettra d’obtenir une idée du prix de vente que vous pourrez fixer en fonction des caractéristiques de votre bien et du marché de l’immobilier en France et dans votre secteur.

Lorsqu’un acquéreur souhaite acheter un bien immobilier, le prix de vente est un critère essentiel. C’est pourquoi, si vous fixez un prix de vente trop élevé par rapport à la valeur réelle de votre bien, les acquéreurs ne prendront même pas la peine de consulter vos annonces. Il est donc indispensable d’obtenir une estimation fiable de la part de plusieurs professionnels.

Confronter son bien immobilier au marché

Une autre méthode pour fixer le prix de son bien immobilier consiste à se référer aux dernières acquisitions réalisées dans son quartier (dans la mesure du possible). En comparant son bien avec un bien relativement similaire et récemment vendu, vous pourrez obtenir le prix de vente au mètre carré (loi Carrez). Il vous suffira ensuite de multiplier le prix au mètre carré par le nombre de mètres carrés de votre bien en loi Carrez.

Toutefois, il faut garder à l’esprit que tous les biens sont différents. Votre maison ou appartement pourra donc présenter d’autres avantages qui joueront également sur le prix de votre bien (appartement en dernier étage avec ascenseur, présence d’une cuisine aménagée, sous-sol, etc.).

Vente immobilière : processus de vente et démarches obligatoires

Lors d’une vente immobilière, il existe des obligations pour l’ensemble des parties prenantes aux projets immobiliers. Le processus de vente immobilière est donc similaire à celui de l’acquisition immobilière si l’on excepte certaines subtilités et obligations relevant de chacune des parties.

Processus de vente

Le processus de vente immobilière est sensiblement similaire à celui de l’achat immobilier. Une fois les annonces de vente publiées, de potentiels acquéreurs sont en mesure de soumettre une offre d’achat au propriétaire. Ce dernier est libre de l’accepter ou non en fonction du prix proposé par l’acquéreur, mais également des conditions de financement.

Une fois l’offre acceptée, le propriétaire et l’acquéreur sont conviés à signer un avant-contrat, plus communément appelé compromis de vente devant un notaire. Cet avant-contrat fixe les conditions de la vente.

Dès lors que le compromis de vente est signé, le notaire est chargé de réaliser des vérifications obligatoires qui sont formulées sous forme de conditions suspensives. Une fois ces vérifications effectuées et l’obtention du financement par l’acquéreur (prêt immobilier), les deux parties se retrouvent une nouvelle fois chez le notaire afin de signer l’acte de vente définitif.

Démarches obligatoires

Dès lors que le compromis de vente est signé et que le délai de rétractation de 10 jours est passé, il n’est plus possible de revenir en arrière. Toutefois, il existe plusieurs situations qui peuvent faire annuler l’avant-contrat signé. Toutefois, elles ne sont pas sans dommage.

Une fois le compromis signé, le propriétaire s’engage à vendre son bien à l’acquéreur qui s’est engagé à l’acheter. Toutefois, l’acheteur a la possibilité de se rétracter en conservant son indemnité d’immobilisation dans le cas où l’une des 5 conditions suspensives est réalisée. Ceci est également possible s’il n’obtient pas de réponse favorable pour financer son projet auprès de deux banques différentes.

Dans le cas où il n’existe pas de raison valable autre que ces conditions, l’acquéreur ne se verra pas retourner les frais engagés et l’indemnité à versée au vendeur atteindra 10% du prix de vente hors frais de notaire et d’agence.

En revanche, dans le cas où le propriétaire ne respecte pas sa promesse de vente et souhaite traiter avec un autre acquéreur, l’acquéreur est en droit de réclamer des indemnités et de réclamer l’acquisition du bien en saisissant le tribunal de grande instance.

Également, il est demandé à ce que le propriétaire du bien mette fin au contrat d’assurance habitation à la date de signature de l’acte de vente définitif d’assurer la continuité du contrat. L’acquéreur aura également pris soin de débuter son contrat d’assurance habitation à cette même date.

Enfin, d’autres obligations sont demandées au vendeur qu’il s’agisse d’un bien immobilier neuf ou ancien : ce dernier doit fournir un diagnostic immobilier de son logement, mais pas que. Le vendeur doit fournir à l’acheteur la garantie contre les vices cachés, doit assurer la délivrance du bien, la garantie de conformité ainsi que la garantie contre l’éviction.

Frais engagés durant une vente immobilière

Aussi bien lors de l’acquisition d’un bien immobilier, que lors de la vente d’un bien, il existe des frais obligatoires et facultatifs. 

Les frais principaux

Tout d’abord, un vendeur doit nécessairement réaliser 10 diagnostics immobiliers obligatoires. Ces diagnostics sont à réaliser par un professionnel et leur prix peut varier en fonction du professionnel choisi. Le diagnostic de performance énergétique en fait partie et il est à réaliser avant la mise en vente d’un bien.

Si vous faites appel à une agence immobilière pour la vente de votre bien, cette dernière pourra réclamer des frais d’agence. Les frais sont calculés en fonction du prix de vente et peuvent varier selon l’agence. Consulter plusieurs agences est conseillé pour vous permettre de tirer l’offre la plus avantageuse en fonction des honoraires.

Enfin, il peut vous être exigés des frais de remboursement de TVA dans le cas d’un logement vendu sur plan, ou de la revente d’un logement neuf 5 ans avant sa date d’achèvement.

Précision concernant l’imposition sur la plus-value immobilière

Depuis plusieurs décennies, les prix de vente des biens immobiliers ont fortement évolué dans certaines régions. C’est pourquoi, il existe une imposition sur la plus-value immobilière. Ceci est vrai si vous vendez votre bien plus cher que ce que vous l’avez acheté. 

Toutefois, cette taxe ne doit être acquittée que si vous vendez votre résidence secondaire, que vous réalisez un investissement locatif ou un logement vacant.

En revanche, vous serez totalement exonéré de charges de plus-value si la vente de votre bien porte sur votre résidence principale.

Vente immobilière : seul ou accompagné ?

Le recours à une agence immobilière pour la vente de son bien immobilier est totalement facultatif. Toutefois, s’il n’est pas indispensable, il peut être une aide particulièrement utile pour la vente d’un bien immobilier.

Vendre son bien immobilier seul

Vendre un bien immobilier seul et entre particuliers est possible. Il n’existe aucune obligation à se tourner vers une agence pour mettre en vente son bien. Toutefois, il faut avoir conscience de l’ensemble des démarches et obligations qui vous incombent lorsque vous souhaitez vous débrouiller seul.

Vous devrez être en mesure de créer vos annonces, assurer leur communication, gérer les demandes et visites, les négociations, en plus des démarches obligatoires à réaliser en vue de la signature d’un compromis de vente.

Ceci n’est pas une mince affaire, mais vous permettra de sauver plusieurs milliers d’euros d’honoraires qui seraient à verser à une agence immobilière.

Faire appel à une agence immobilière

Si vous souhaitez faire appel à une agence immobilière, vous pourrez réaliser plusieurs mandats, même si la plupart des agences souhaiteront obtenir une exclusivité. Dans le cas où vous souhaitez passer par un intermédiaire pour la vente de votre bien, il faudra vous assurer que vous avez bien à faire à un interlocuteur compétent et professionnel.

C’est ce dernier qui va gérer la mise en relation avec les potentiels acquéreurs et faire la publicité de votre bien. Il est donc important d’optimiser au mieux cette publicité par la création d’annonces visibles et qualitatives.

Vous pourrez également juger le travail d’une agence en demandant des éléments supplémentaires et autres justifications, par exemple sur l’estimation de votre bien et sur les critères sur lesquels l’agent s’est basé. Ce dernier devra également être disponible sur le secteur géographique de votre domicile afin d’être réactif si des demandes apparaissent et si des visites doivent être réalisées.