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Achat Immobilier

Achat immobilier

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Acheter un bien immobilier est le rêve de nombreuses personnes. Un investissement immobilier dans l’achat d’une maison ou d’un appartement constitue un avantage non-négligeable en termes de patrimoine. De plus, il représente également une sécurité en ce qui concerne le logement, comparé à une situation de location.

Accéder à la propriété représente donc un investissement immobilier majeur qui n’est pas accessible à tous de la même façon. En effet, le marché immobilier est particulièrement hétérogène en France, et même à une échelle encore plus réduite.

Avant de se lancer dans un projet d’achat immobilier, il faut bien avoir conscience qu’une importante somme d’argent est en jeu. Il est donc indispensable de faire les bons choix en définissant au mieux sa recherche, avant même de se lancer à la recherche d’une maison ou appartement.

Ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans un projet immobilier

Le premier enjeu lors du lancement d’un projet immobilier va consister à définir un budget en fonction de son capital épargné, et de sa capacité d’endettement. C’est ce budget qui va vous permettre de définir vos critères de recherche en hiérarchisant vos besoins.

Il n’existe pas de bien parfait, il sera donc probable de faire des concessions sur certains de vos critères, souvent en raison du budget.

Définir son budget et son plan de financement

La première étape consiste donc à prendre rendez-vous avec son conseiller financier (banquier, courtier) afin de vous apporter une idée claire sur vos capacités financières. Votre conseiller sera à même de vous aider à délimiter un budget maximal (avec ou sans frais de notaire) pour fixer un cadre à votre projet en fonction de : votre apport personnel, votre capacité d’emprunt, les taux d’intérêts en vigueur, la durée du prêt et le montant des mensualités.

Tout cela va vous permettre de savoir si votre projet est réalisable, mais surtout de savoir vers quel type de bien, vous devez vous rediriger. En effet, en fonction de votre situation géographique et de vos besoins, vous serez en mesure de savoir à quel bien vous postulez : un studio en centre-ville, une maison de campagne, une villa en périphérie, un loft en hyper-centre, etc.

Votre budget constitue la base fondatrice de votre projet puisque c’est à partir de lui que ce dernier va être défini.

Pour en savoir plus sur le financement de votre projet immobilier, nous vous invitons à consulter notre page dédiée.

Définir son projet en fonction de ses besoins et de son budget

Une fois votre budget fixé, vous allez pouvoir définir vos critères de recherche. La situation géographique, le type de bien (maison de plain-pied, appartement en dernier étage avec vue dégagée, etc.), la surface du bien, le nombre de pièces, les besoins en termes de rénovation ou encore l’espace extérieur en font partie.

L’immobilier en France a connu une forte augmentation du prix des biens ces dernières années. Afin de ne pas laisser s’installer un certain décalage entre vos attentes et ce que vous pouvez atteindre en termes de bien, il convient de hiérarchiser ces critères. Si vous souhaitez acheter une maison à tout prix, vous pourriez avoir à faire des concessions sur la surface au mètre carré, la situation géographique ou encore le jardin.

Ceci est également vrai si vous souhaitez acheter un appartement. La situation peut-être particulièrement tendue en fonction de votre secteur et de la quantité de biens à vendre.

Achat immobilier : quelles sont les différentes étapes ?

Pour se lancer dans un projet immobilier, il faut avoir conscience de l’ensemble des étapes du processus de vente. Ce processus dure plusieurs mois et cette durée peut varier en fonction des caractéristiques de votre projet, votre capacité à obtenir un financement rapidement ou non, etc.

Vous trouverez, ici, les étapes d’un projet immobilier de la définition du budget à la signature de l’acte de vente définitif.

Définition ses critères de recherche en fonction de son budget

La première étape consiste donc à définir ses critères en fonction de son budget, de ses besoins et des biens immobiliers présents sur le marché. C’est également le moment de définir la fonction du bien : si l’on souhaite réaliser ce projet en vue d’obtenir une résidence principale, une résidence secondaire ou bien réaliser un investissement locatif.

Ce n’est qu’après avoir défini votre budget que pourrez vous lancer à la recherche d’une maison à vendre ou d’un appartement à vendre.

Se lancer à la recherche d’un bien

Afin de trouver le bien qui remplira le maximum de vos critères (et pas forcément le bien de vos rêves), il existe plusieurs solutions. La première consiste à concentrer votre recherche en consultant les annonces immobilières présentes sur Internet ou dans la presse. Cette solution est à privilégier si vous souhaitez procéder de particulier à particulier.

La seconde solution consiste à faire appel à un agent immobilier et à consulter le maximum d’agences immobilières qui se mettront à la recherche d’un bien qui vous correspond et vous recontacteront dès qu’une nouveauté arrivera sur le marché. Cette solution est particulièrement efficace si vous êtes dans une démarche de recherche rapide. En effet, les agents immobiliers seront à même de vous contacter dès l’entrée d’un bien sur le marché et parfois même avant.

Effectuer une offre d’achat

Une fois que vous avez trouvé le bien qui vous correspond, vous pouvez formuler une offre d’achat. Il est important de bien réfléchir avant de s’engager sur un bien. Toutefois, ce délai de réflexion peut-être très court en fonction de la concurrence et du nombre de visites programmées.

C’est vous qui décidez du montant de l’offre d’achat que vous souhaitez adresser au propriétaire du bien. Toutefois, il est important de réaliser une offre en corrélation avec les caractéristiques du marché. Une négociation trop brutale peur provoquer un fort rejet de la part du propriétaire. Pour autant, la négociation n’est pas exclue, c’est pourquoi, il est important d’être bien conseillé.

L’offre d’achat se matérialise par une lettre formulée au nom du ou des acquéreurs et doit être contre-signée par le propriétaire du bien pour avoir une valeur. Il faut savoir que l’offre d’achat, même acceptée, ne vous engage pas. Elle permet essentiellement de bloquer le bien pour vous, même s’il existe un délai de rétraction.

Préparer la signature du compromis de vente

Une fois l’offre d’achat formulée et contre-signée par la propriétaire, vous devez vous préparer à la signature du compromis de vente. Ce compromis de vente est ce que l’on appelle un avant-contrat qui permet de définir le cadre de la transaction immobilière. L’acquéreur et le propriétaire doivent se retrouver pour apporter leur signature chez un notaire.

En attendant ce rendez-vous essentiel, il est important de préparer le maximum d’éléments en vue de préciser au mieux le projet. Ces éléments peuvent être la réalisation d’une simulation bancaire ou l’obtention d’un accord de principe (tout ce qui permet d’avancer un plan de financement), la réalisation de devis en cas de travaux (au moins un budget travaux), etc. Tous ces éléments pourront vous être demandés lorsque vous serez conviés à la signature du compromis de vente.

Signer le compromis de vente

Une fois la date de rendez-vous fixée, vous serez convoqué par le notaire afin de signer l’avant-contrat. La signature des deux parties est indispensable. À partir de cette date, le compromis de vente édité sera valide pour une durée maximale de 3 à 4 mois.

De plus, à partir de cette signature, le notaire s’engage à effectuer l’ensemble des vérifications nécessaires concernant les critères pouvant rendre un compromis de vente caduc. À partir du moment où vous vous engagez en signant un compromis, vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours. Ensuite, vous ne pourrez plus vous rétracter sous peine de verser des indemnités au propriétaire du bien.

Il existe différents cas qui peuvent justifier une annulation du compromis comme la non-obtention de son financement auprès de deux banques différentes, par exemple.

Obtenir son financement

Le délai de rétractation étant terminé, vous devez contacter votre banque pour effectuer une demande de prêt. Un certain nombre de documents vous seront demandés afin de constituer votre dossier de prêt : vos derniers bulletins de salaire, vos derniers relevés de compte, le compromis de vente, etc.

Une fois le dossier monté et la proposition de la banque validée, cette dernière vous adressera une offre de prêt que vous devrez retourner en lettre recommandée. Attention, dès la réception de l’offre de prêt, vous disposez d’un délai de 10 jours pour l’étudier. L’offre de crédit immobilier signée, ne pourra être expédiée que le 11e jour sous peine de rendre le processus non-valide. 

Dès la réception de l’offre de prêt immobilier, vous pourrez entreprendre des démarches pour fixer une date de signature finale chez le notaire et préparer le contrat d’assurance du bien.

Signer l’acte de vente définitif

La dernière étape consiste à se rendre une nouvelle fois chez son notaire afin de signer l’acte de vente définitif. Une fois l’acte signé, le notaire vous remettra les clés du bien et vous en serez le ou la propriétaire.

La transaction financière est effectuée de la banque vers l’office de notariat. En cas d’erreur, les sommes d’argent trop perçues vous seront restituées à la fin du dossier.

Achat immobilier : les frais dont vous devrez vous acquitter

Lorsque l’on souhaite se lancer dans un projet d’acquisition de résidence principale ou investir dans l’immobilier locatif, il faut savoir qu’il existe des frais dont il faudra s’acquitter en plus du prix du bien.

Ces frais peuvent être de deux types puisque la création du projet et sa gestion génèrent un ensemble de frais, aussi bien que des frais réguliers vous seront appliqués en tant que propriétaire ou co-propriétaire.

Les frais du projet

Tout d’abord, les frais du projet représentent l’ensemble des frais qui vous seront réclamés lors du financement du bien.

Frais de notaire

Tout d’abord, les frais de notaire sont une première catégorie de dépense. Ils représentent généralement 8% du prix d’une maison ou d’un appartement net vendeur dans l’ancien. En ce qui concerne l’immobilier neuf, ils ne s’élèvent qu’à 2 à 3%. En effet, les logements neufs présentent des droits de mutation beaucoup moins élevés dans le neuf que dans l’ancien.

Frais d’agence

Les frais d’agence ne sont pas automatiques appliqués puisqu’il est possible de procéder à une vente de particulier à particulier. Dans le cas où vous passez par une agence, vous devrez vous acquittez de ces frais dont l’agence immobilière s’octroie une commission. Ils varient en fonction du type de bien et de chaque agence.

Honoraires d’agence

S’ils sont généralement à la charge du vendeur, les honoraires d’agence peuvent être réglés par l’acquéreur. Cela va dépendre du mandat de vente fixé entre l’agence immobilière et le vendeur. Il n’existe pas de règle établie à ce niveau-là.

Frais de dossier, d’assurance et de garanties

Enfin, pour le montage du financement de votre projet, l’organisme prêteur exigera des frais de dossier, d’assurance emprunteur (pour protéger l’emprunteur) mais également de garantie (pour s’assurer que l’argent sera bien versé). Ces frais sont obligatoires, mais leur montant varie en fonction de l’organisme prêteur et des modalités du contrat envisagé.

Les frais réguliers

Il existe également des frais auxquels sont soumis les propriétaires, mais qui ne dépendent pas de l’établissement du projet immobilier. Ils sont généralement récurrents.

La taxe foncière

Chaque année, tous les propriétaires doivent s’acquitter de la taxe foncière. Cette dernière est une taxe locale dont la valeur est déterminée en fonction de la commune de localisation du bien. Aussi, le tarif de la taxe foncière peut varier en fonction de la valeur du bien.

L’assurance habitation

Il est fortement conseillé de souscrire à un contrat d’assurance habitation pour vous couvrir des différents risques. Ce dernier est généralement établi avant la signature de l’acte de vente définitif, mais signé et daté lors de l’achat. Cela s’explique de part le fait que l’assurance du propriétaire actuel du bien prend fin le jour de la signature de l’acte de vente. En souscrivant à une assurance habitation, cette dernière devra être datée afin de ne pas réaliser de coupure.

Les charges de copropriété

Dans le cas de l’achat d’un appartement ou maison de lotissement, peuvent s’appliquer des charges de copropriété. Ces dernières concernent l’ensemble des espaces communs à la résidence ou au lotissement : ascenseur, piscine, extérieur, ravalement de façade, etc. Ces frais sont obligatoires pour un bien en copropriété. Il est important de se renseigner sur les actions mises en place récemment et le montant des charges de copropriété avant de s’engager dans l’achat d’un bien.

Frais d’entretien et réparation

Les derniers frais mobilisés par les projets immobiliers désignent tout ce qui concerne l’entretien et les réparations à effectuer sur le bien. Cela peut-être le cas de la réfection de toiture, par exemple, ou de la rénovation du système électrique du bien. Ces frais ne sont pas obligatoires, mais nécessaires pour éviter la perte de valeur de son bien immobilier. Dans le cas où votre bien est occupé par des locataires, certaines rénovations peuvent être rendues obligatoires.

Achat d’un bien immobilier : miser sur le neuf ou ancien ?

Il est parfois impossible de trouver un bien qui vous correspond parmi les annonces de vente de biens présents sur le marché. Cela peut également être le cas lorsque le projet d’achat est porté par plusieurs personnes et qu’un désaccord subsiste malgré de nombreuses visites.

Existe alors, la solution de la construction neuve. En effet, passer par un programme immobilier neuf permet d’obtenir un bien à son image et qui correspond au mieux à ses besoins. Attention, les programmes neufs ou la création d’un logement neuf est contrainte par la loi.

Elle reste une solution intéressante pour investir dans son futur logement et définir un projet immobilier sur-mesure

De plus, investir dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits (2 à 3%), mais également des dernières normes en vigueur avec des diagnostics thermiques et énergétiques performants.

Acheter un bien : faut-il passer par une agence immobilière ?

Les ventes immobilières peuvent être réalisées de particulier à particulier comme d’agence à particulier. Si la première solution est plus économique que la seconde, faire appel à une agence immobilière permet de se débarrasser de plusieurs doutes et de gagner du temps.

En effet, une agence immobilière à un rôle de conseil auprès des propriétaires afin de fixer le juste prix d’un bien en fonction du prix de l’immobilier dans un secteur géographique donné. De plus, l’agence immobilière est en mesure de fixer des contrats d’exclusivité avec certains propriétaires et dispose donc de biens en vente que vous ne trouverez pas ailleurs.

De plus, l’agent immobilier se charge de l’ensemble des démarches comme la prise de rendez-vous avec le notaire en vue de la signature de compromis, par exemple.

Si le prix à payer peut être élevé, la prestation offerte représente aussi un certain coût. Ce coût vous permet de gagner du temps et d’éviter de surpayer un bien qu’un propriétaire s’attacherait à vendre au meilleur prix selon sa perception et non au meilleur prix conformément au marché de l’immobilier actuel.

Il est possible de faire appel ou non à une agence immobilière et si cette dernière solution reste plus onéreuse, elle est parfois plus sûre pour se débarrasser de certaines incertitudes.